[국립 세종도서관 기고] 세입자, 지역사회 실정 맞춰 시행한 베를린 임대료 제동법과 그 한계

국립 세종도서관의 소식지인 정책과 도서관 2018년 10월 VOL. 38에 기고한 글이다.

* 소식지 주소(20 ~ 21페이지): http://sejong.nl.go.kr/webzine/ecatalog5.jsp?Dir=41&catimage=&start=&cate=&callmode=normal&eclang=

소식지38호

 

독일에서 임대료 제동법이 시행된 이유는 간단하다. 통일, 인구 증가, 주택 부족, 부동산 투기 등 다양한 이유로 인해 상승하고 있는 임대료에 법적인 제재를 가해야 할 만큼 독일 주요 도시의 임대료가 폭등하는 것이 사회적 문제로 떠올랐기 때문이었다. 실제로 임대료 관련 이슈는 시행된 이후였던 독일 연방의회 선거에서도 각 정당이 빼놓지 않고 언급하는 내용이기도 하였다.

임대료 제동법의 주요 내용

2015년 3월 독일연방의회에서 긴장된 임대 시장의 임대료 상승의 제동을 위한 법률(Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten)이 통과된다.* 일명 임대료 제동법(Mietpreisbremse)라는 불리는 이 법은 같은 해 6월 베를린을 시작으로 이후 독일의 주요 도시에서 시행되었다.

* https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2015/kw10_de_mietpreisbremse/362998

임대료 제동법은 기존 임대 주택 재임대 시 지역의 표준 임대료 수준을 넘는 월세 주택 임대 계약을 법적으로 제한하는 요지의 법적 장치다. 표준 임대료*는 지역 주변 시설, 주택 일대 환경, 주택 정보, 건물 내부 설비 및 에너지 설비 등을 반영하여 2년마다 새롭게 갱신되는데, 임대료 제동법은 그렇게 측정된 표준 임대료의 10% 이상을 부과하지 못하게 하는 것이다.

* 베를린 시의 평균 표준 임대료는 2015년 제곱미터 당 약 5.84유로였고, 2년 사이 약 9.4%가 상승하여, 6.39유로가 되었다.

하지만 계약 전 임대료가 표준 임대료보다 높은 경우 예외가 되었다. 이로 인해 계약 전 임대료 내용을 알 길이 없는 신규 세입자는 임대료 제동법의 보호를 받지 못하는 경우가 속출할 수밖에 없었다. 또한, 신축 주택과 개량 및 현대화 사업을 한 주택에는 임대료 제동법이 적용되지 않는다. 그 외도 수많은 예외조항이 존재한다.

그런 예외조항을 통해 임대료를 높여 부과할 수 없는 경우에는, 건물 내부 설비 및 (재생)에너지 설비 비용 등이 반영되는 표준 임대료의 계산 방식을 악용하여, 해당 설비를 새롭게 설치하여 임대료를 최대한 높이는 현상이 유행하고 있다.* 임대료 제동법이 시행되었지만, 임대료는 멈추지 않고 상승하며 여전히 세입자의 부담은 줄어들지 않고 있는 셈이다.

* 독일에서 주방시설 등 주택 내부 설비를 세입자 스스로 설치하는 경우가 일반적이다.

임대료 제동법과 더불어 개정된 주택 중개법 덕택에 그동안 중계 수수료가 세입자에게 부담되던 관행은 여전히 편법으로 남아있지만, 전반적으로 해결이 된 것으로 알려졌다. 임대 주택을 찾는 소비자인 세입자가 중계 수수료를 지불하던 것을 중개인에게 주택 임대를 요청한 임대인이 중계 수수료를 지불하게 법으로 명시하는 주문자 원칙이 적용된 것이다.

임대료 제동법의 한계와 현재 상황

임대료 제동법이라는 명칭과 그에 걸맞은 법의 취지와 다르게 임대료 제동법에는 임대인 혹은 부동산 업체가 악용할 소지가 다분한 예외 조항이 많아, 법의 상징성과 다르게 실효성이 없는 상황이었다. 실제로 그런 결과를 낳았다. 현재 독일 연방에선 임대료 제동법의 문제 중 일부를 해결하기 위한 개정안이 현재 발의되었고, 9월 5일 연방 내각의 결의를 통해 본격적인 시행을 앞두고 있다.* 주요 내용은 임대 계약 시, 임대인은 임차인에게 이전 임대료를 제시해야 하는 의무를 지는 것과 내부 설비 등의 비용에 대한 임대료 부과 기준을 11%에서 8%로 낮추게 되고, 제곱미터 당 최대 3유로 이상을 부과할 수 없다는 것이다.

* https://www.deutschlandfunk.de/mietpreisbremse-kabinett-beschliesst-verschaerfung.1939.de.html?drn:news_id=921648

하지만 이러한 내용은 베를린시 자체적으로 제안했던 임대료 제동책 강화 법안보다 턱없이 부족한 수준이라, 여전히 임대료 제동책에 큰 기대를 하루 수 없는 상황이다. 베를린 시 자체 법안은 모든 임대계약이 표준임대료를 따라야 하고, 내부 설비 등의 비용을 최대 6%, 제곱미터 당 최대 2유로 이상 부과하지 못하는 내용을 골자로 하고 있다. 또한, 기존 5년 기한이었던 임대료 제동법 적용 기한을 무기한으로 연장하며, 장기적인 임대료 안정화를 기대하는 목적을 가지고 있다.*

* https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemitteilung.705909.php

베를린에서는 임대료 제동법 시행부터 지금까지 그간 꾸준히 임대료 제동법의 개정을 위한 목소리가 높았다. 임대료는 각종 이해 관계자와 사회의 변화와 연관되어있는 만큼 복잡한 문제이고, 임대료 제동책과 같이 아무리 좋은 의도를 가진 대안이라도 예외조항이  국립세종도서관 <정책과 도서관있는 이상, 꼭 의도한 결과를 내놓는 것이 아니기 때문이다. 그렇기에 사회의 문제에 하나의 대안 혹은 도구에 의존하는 것이 아니라, 다양한 방식을 통해 임대료 상승과 주거난에 대응을 해야 한다.