지난 8월 30일 베를린 도시개발 및 주거청의 임대료 상한법(Mietendeckel)의 초안(Referentenentwurf)이 공개되었다. 초기에 몇몇 내용이 변경되고, 초안 발표 이후 여러 논란이 있었던 것이 어느정도 정리가 되었고 이에 몇 가지 주요 내용을 요약한다. 이전 기사(2019/09/11 - [기고문/시민의 도시] - [시민의 도시 30] 5년간 임대료 동결! 야심찬 베를린 시의 세입자 대책)를 통해 소개했던 개략적인 방향을 제시했던 내용에 비해 좀 더 구체화되었고, 앞으로 법적 검토를 거쳐가며 지속적인 수정이 있을 것이다. 참고로 GdW 주택 및 부동산 회사 연맹(GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen)의 요청에 따라 진행된 법적 검토에서 임대료 상한법은 위헌이라는 평가를 받았기도 하였다.
우선 법안의 정식 명칭은 베를린 주택의 임대료 상한에 관한 법(Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin)이다.
1. 임대료 상한제는 얼마나 지속되는가?
5년간 지속된다.
2. 임대료 상한법은 모든 주택에 적용되는가?
예외가 되는 대상이 있다. 사회주택, 노숙자 지원 주택(Trägerwohnung)*, 기숙사 그리고 2014년 1월 이후 첫 입주를 한 신축 주택이 그 대상이다.
* 직역을 하면 책임 기관 주택이란 의미이고, 노숙자들이 초기 도움을 받기 위해 주택을 임대하는 기관이 Stadtmission 등의 책임기관이라서 그런 이름을 붙었다고 한다. Stadtmission 등의 책임기관이 임대계약을 맺고, Stadtmission은 노숙자와 돌봄 계약(Betreuungsvertrag)을 맺는 구조로 운영된다. 참조: http://www.der-eid.de/single-post/2017/12/13/Wohnraumgestaltung-f%C3%BCr-Menschen-in-Wohnungsnot
3. 임대료는 어떻게 동결되는 것인가?
베를린 주정부가 임대료 상한법을 최초 법안 결의한 날인 2019년 6월 18일까지 지불했던 월세(Nettokaltmiete)가 앞으로 5년간 동결된다. 심지어 일정 기간(보통 1년 단위)마다 임대료가 올라가는 Staffelmiete, Indexmiete도 마찬가지다. 새로 임대 계약 시에는, 이전 세입자의 임대료 이상일 수 없으며, 임대료 상한법이 제시한 상한선 이상일 수도 없다. 신축 주택은 아니지만, 새로 임대를 하는 것도 임대료 상한법을 넘어서는 안된다.
임대료 상한법은 주택 완공 연도, 시설(난방 시설, 욕실)에 따라 임대료 상한선을 제시하는데, 가장 상한선이 낮은 경우는 1918년 이전에 지어진 중앙난방(Sammelheizung) 시설이 없고, 욕실(Bad)이 없는 주택으로, 평방미터당 3.92유로가 상한선이다. 가장 비싼 경우는 2003~2013년에 지어졌고, 중앙난방시설과 욕실이 있는 주택으로 평방미터 당 9.8유로가 상한선이다.
4. 임대료는 어떻게 낮출 수 있나?
임대료가 상한법 기준보다 높을 시, 월세가 가구 전체 소득의 30% 이상을 넘을 시 그리고 임대인에게 곤란한 상황(Härtefall)이 없다는 것이 제시되면, 지역 관청에 신청을 통해 임대료는 낮출 수 있다.
5. 임대료 상한법을 어기면 어떻게 되는가?
최대 500,000유로의 벌금이 부여된다.
과연 이 법안이 베를린의 끓어넘치고 있는 주택난의 열기를 온전히 막아낼 수 있을지는 조만간 쓰게될 기사를 통해 자세히 소개하려고 한다. 추가적으로 임대료 상한법에 대해서 그리고 세입자로서 어떤 조치(월세 낮추기 등)를 취해야하는지 더 자세히 알고 싶다면, 베를린 세입자 협회 그리고 베를린 지역 관청에서 제공하는 세입자 상담 등을 통해 문의하시기 바란다.
* 베를린 세입자 협회(Berliner Mieterverein) https://www.berliner-mieterverein.de/
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* 베를린 지역별 세입자 상담(Mieterberatung) https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterberatungen.shtml
Mieterberatungen in den Bezirken / Land Berlin
stadtentwicklung.berlin.de
해당 글은 베를린 도시개발 및 주거청의 임대료 상한법 관련 FAQ(https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/)를 참조하였다.
Fragen und Antworten zum Mietendeckel / Land Berlin
7. Was ist ein Härtefall und was folgt daraus? Ein Härtefall liegt vor, wenn die Nettokaltmiete nach Mietobergrenze auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter*innen oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Dafür ist ein Antrag beim Bezirksamt
stadtentwicklung.berlin.de
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